Снижение кадастровой стоимости земельного участка

Наша практика снижения кадастровой стоимости. Представляем Вам выдержки из судебного акта предусматривающее снижение кадастровой стоимости собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, при этом договор аренды на земельный участок не заключался.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«21» апреля 2015 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи С. И.В. при секретаре К.М.Ю.

с участием представителя заявителя Кудряшова А.В.

представителей заинтересованных лиц: филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области Мирзоева А.А.

муниципального образования – администрации Каменского муниципального района Воронежской области – Юрченко Р.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже гражданское дело по заявлению об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

В настоящем судебном заседании представитель заявителя по доверенности от 10 ноября 2014 года Кудряшов А.В. уточнил заявленные требования в части величины рыночной стоимости и даты, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость объектов недвижимости, согласно которым он просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей в соответствии с результатами судебной экспертизы (т. 2, л.д. 40). Также пояснил, что заявитель обратилась в муниципальные образования с заявлениями и о выкупе земельного участка, и о заключении договора аренды, производя оплату за пользование названным объектом недвижимости. Представитель заинтересованного лица Мирзоев А.А. в судебном заседании при разрешении требований полагался на усмотрение суда, пояснив, что на настоящее время вид разрешенного использования земельного участка не изменен, возражений против заключения судебной экспертизы, выполненной ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России, величины рыночной стоимости не имеют. Представитель заинтересованного лица Юрченко Р.С. в судебном заседании просил суд отказать в удовлетворения требований, поддержав письменные возражения (т. 2, л.д. 43). Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд находит заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям. Определяя заинтересованность заявителя в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд учитывает, что в силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственнойкадастровойоценки земель. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области утверждены Постановлением № 1108. В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3). Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ (в действующей в настоящее время редакции от 21 июля 2014 года) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие арендную плату, выкупную цену, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения. Таким образом, требование подлежит рассмотрению по общим правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений в соответствии с абзацем 7 статьи 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации применительно к условиям и основаниям, изложенным в положениях Федерального закона № 135-ФЗ, в частности в статье 24.18, включая правила о распределении бремени доказывания, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка. Анализ положений главы III.I Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 года, пунктом 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, в их системной связи, позволяет сделать вывод, что действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Как следует из материалов гражданского дела, Евтуховой И.Н. на основании договора купли-продажи от 15 ноября 2010 года и свидетельства о государственной регистрации от 22 июля 2011 года принадлежит на праве собственности нежилое помещение №, назначение: нежилое, общей площадью <данные изъяты> кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 10, 104). Под названным объектом капитального строительства путем раздела существовавшего земельного участка был сформирован земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения производственной зоны, что подтверждается постановлениями администрации Каменского муниципального района Воронежской области от 25 июля 2013 года №, от 21 февраля 2014 года №, от 17 октября 2013 года №. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 27 января 2014 года (т. 1, л.д. 102; т. 2, л.д. 44-47). За пользование земельным участком на основании уведомления муниципального образования вносится соответствующая плата, начиная с 27 января 2014 года, размер которой рассчитан исходя из кадастровой стоимости земельного участка (т. 1, л.д. 110-115; т. 2, л.д. 42, 58, 59). Факт пользования заявителем земельным участком с кадастровым № и несения расходов по уплате за пользование земельным участком исходя из его кадастровой стоимости, нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения дела и не оспаривался заинтересованными лицами. Определяя заинтересованность заявителя в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд также учитывает, что исходя из положений главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. При этом частью 2.1 статьи 16 Закона Воронежской области от 13 мая 2008 года № 25-ОЗ «О регулировании земельных отношений на территории Воронежской области установлено, что при продаже земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области или государственная собственность на которые не разграничена, собственникам расположенных на них зданий, цена устанавливается исходя, в том числе из кадастровой стоимости земельного участка. Евтухова И.Н. обращалась в муниципальные органы как о предоставлении земельного участка в аренду, так и его выкупа. 21 августа 2014 года были составлены проекты постановления № о предоставлении земельного участка в собственность и договор купли-продажи № (т. 2, л.д. 41, 48-57). Учитывая, чтокадастроваястоимостьиспользуется в данном случае при определении стоимости за фактическое пользование земельным участком, а также как при определении арендной платы, так и выкупной цены (т. 2, л.д. 53, 58, 59), суд приходит к выводу, что результаты определениякадастровойстоимостинепосредственно затрагивают права и обязанности заявителя. При этом доводы представителей муниципальных образований об отсутствии у заявителя заинтересованности в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной нельзя признать обоснованными. В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем изменение их кадастровой стоимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Постановлением № 1108 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области, включая Каменский муниципальный район Воронежской области, по состоянию на 1 января 2009 года. В настоящее время определение кадастровой стоимости вновь образуемых участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (далее – Методические указания). Согласно пункта 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. Из материалов дела следует, что утвержденный Постановлением № 1108 средний взвешенный по площади УПКСЗ для № группы видов разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок по кадастровому кварталу № - был использован для исчисления кадастровой стоимости названного выше земельного участка при постановке его на кадастровый учет как вновь образованного 27 января 2014 года. Размер кадастровой стоимости земельного участка утвержден актом от той же даты и составляет <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 102, 106, 210-212). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (часть 4 стать 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ). Таким образом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № была установлена в связи с образованием нового земельного участка 27 января 2014 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость названного земельного участка, следует считать именно эту дату. В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству заявителя была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость – 27 января 2014 года. Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России от 17 марта 2015 года № рыночная стоимость земельного участка на заданную дату составляет <данные изъяты> рублей (т. 2, л.д. 1-15). Оценивая экспертное заключение, применительно к положениям статей 60, 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит его соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки действующего законодательства, а также надлежащим доказательством, подтверждающим размердействительной рыночнойстоимостиземельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не представлено. Участвующие в деле лица заключение эксперта не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной, либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, участниками процесса в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось. Таким образом, суд считает установленной действительную рыночную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей на 27 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость). Доводы представителя муниципального образования о несоблюдении заявителем обязательного для данной категории споров досудебного порядка урегулирования основаны на неправильном толковании норм материального права. Исходя из содержания статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным. Кроме того, фактическое использование нежилого помещения по иному назначению отличному от разрешенного использования земельного участка само по себе не может свидетельствовать о незаконности заявленных требований, поскольку на момент рассмотрения данного требования вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка не разрешен, что подтвердил в настоящем судебном заседании представитель кадастрового органа и никем не оспорено. Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. При этом по смыслу статьи 24.18 Федерального закона 135-ФЗ кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона. В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7, части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» настоящее решение суда со дня вступления в законную силу является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, находящегося в пользовании заявителя, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 27 января 2014 года, поданное в суд 29 декабря 2014 года, подлежит удовлетворению. Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд р е ш и л: установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов,равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 января 2014 года в размере <данные изъяты> рублей. Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме. Решение в окончательной форме изготовлено 23 апреля 2015 года. Председательствующий И.В. Селиверстова