Оспаривание кадастровой стоимости, оценка кадастровой стоимости и судебная практика

Для многих собственников и арендаторов земельных участков стал актуальным вопрос уменьшения установленной кадастровой стоимости. Необоснованно установленная кадастровая стоимость земельного участка в результате массовой оценки нарушает права собственника, как налогоплательщика, ввиде переплаты земельного налога. Арендаторы земельного участка, также могут уменьшить кадастровую стоимость, в том случае, когда кадастровая стоимость является базой для расчета арендной платы.

Владельцы зданий, строений, сооружений, заинтересованных в выкупе земельного участка, на котором расположен их объект недвижимости, также являются заинтересованными лицами снижения кадастровой стоимости. Сложившаяся судебная практика и эффективная работа по переоценке земельного участка позволяет снизить земельный налог в пять — семь раз.

Наши сотрудники обладают необходимым объемом знаний законодательства об оценочной деятельности, и многочисленной практикой его применения, организациия и проведение оценки объектов оспаривания, подготовка необходимых документов для оспаривания кадастровой стоимости, представление Ваших интересов в комиссии по рассмотрению кадастровых споров, а также в суде субъекта РФ.

В этой статье представляем Вам для ознакомления судебный акт по установлению кадастровой стоимости земельного участка, находящийся на праве аренды у заявителя. Также детально описан порядок и првовые основания для снижения арендной платы в результате уменьшения кадастровой стоимости.

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«27» апреля 2015 года Воронежский областной суд в составе:

председательствующего судьи С. И.В., при секретаре К. М.Ю.

с участием представителя заявителя Кудряшова А.В.

представителей заинтересованных лиц:

муниципального образования – администрации городского округа город Воронеж - Ефановой Н.Н.

филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области Перфильевой И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Воронеже гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Л» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

у с т а н о в и л:

29 декабря 2014 года ООО «Л» обратилось в Воронежский областной суд с иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице ее филиала по Воронежской области по подсудности, установленной пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому истец просит установить кадастровую стоимость равной рыночной в отношении земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование и строительство ресторанного комплекса, находящегося у истца в аренде.

В обоснование заявленных требований, со ссылкой на положения статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ), представитель истца указал, что кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная постановлением правительства Воронежской области от 17 декабря 2010 года № 1108 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области» (далее – Постановление № 1108), составляет <данные изъяты> рублей, в то время как в соответствии с отчетом независимого оценщика их рыночная стоимость по состоянию на 1 января 2009 года составляет <данные изъяты> рублей (т. 1, л.д. 5-9).

Определяя заинтересованность заявителя в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд учитывает, что в силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является арендная плата, для целей определения которой устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственнойкадастровойоценки земель.

При этом суд учитывает, что в силу положений части 28 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие арендную плату, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Таким образом, требование подлежит рассмотрению по общим правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений в соответствии с абзацем 7 статьи 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации применительно к условиям и основаниям, изложенным в положениях Федерального закона № 135-ФЗ, в частности в статье 24.18, включая правила о распределении бремени доказывания, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка.

Анализ положений главы III.I Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 года, пунктом 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, в их системной связи, позволяет сделать вывод, что действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов гражданского дела, заявитель на основании договора аренды земельного участка № от 1 августа 2000 года, договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 8 октября 2008 года, дополнительных соглашений от 19 ноября 2008 года, 17 марта 2011 года и 12 августа 2014 года к договору аренды земельного участка № от 1 августа 2000 года является арендатором земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование и строительство ресторанного комплекса, сроком на 49 лет. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 
10 сентября 2003 года (т. 2, л.д. 3-20, 192-194). Названные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка используется при расчете арендной платы, суд усматривает наличие у заявителя заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве аренды земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности, как юридического лица, обязанного уплачивать арендную плату.

Постановлением № 1108 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области, включая г. Воронеж, по состоянию на 1 января 2009 года. Размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № составляет <данные изъяты> рублей, определен на 1 января 2009 года, сведения о кадастровой стоимости внесены 10 сентября 2003 года (т. 1, л.д. 109, 192-194).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (часть 4 стать 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ).

Таким образом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № была установлена при проведении государственной кадастровой оценки земель по состоянию на 1 января 2009 года, утвержденной Постановлением № 1108, постольку датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость названного земельного участка, следует считать именно эту дату.

В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству заявителя была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость – 1 января 2009 года. Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России от 06 апреля 2015 года № рыночная стоимость земельного участка на заданную дату составляет <данные изъяты> рублей (т. 2, л.д. 75-90).

Оценивая экспертное заключение, применительно к положениям статей 60, 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит его соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки действующего законодательства, а также надлежащим доказательством, подтверждающим размердействительной рыночнойстоимостиземельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не представлено. Участвующие в деле лица заключение эксперта не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной, либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, участниками процесса в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось.

Таким образом, суд считает установленной действительную рыночную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей на 1 января 2009 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость).

Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При этом по смыслу статьи 24.18 Федерального закона 135-ФЗ кадастровая стоимость равной рыночной устанавливается по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7, части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» настоящее решение суда со дня вступления в законную силу является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, находящегося в пользовании ООО «Л» на основании договора аренды, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 1 января 2009 года, поданное в суд 29 декабря 2014 года, подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: проектирование и строительство ресторанного комплекса,равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты>рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации через Воронежский областной суд в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 29 апреля 2015 года.