Снижение кадастровой стоимости, судебная практика

После проведения государственной оценки кадастровой стоимости земли, многие собственники столкнулись с многократным увеличением её стоимости. Это приводит к значительным убыткам и снижению рентабельности бизнеса. В настоящее время у собственников имеется законное право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка и иной недвижимости. На сегодняшний день вопрос понижения себестоимости по кадастру недвижимых объектов является актуальным, так как предполагает значительную экономию на арендных платежах, налогах и выкупной стоимости земельных участков. Специалисты центра сделают всё возможное, чтобы максимально снизить кадастровую стоимость объектов, установив её равной рыночной стоимости.

Определяя заинтересованность заявителя в пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, суд учитывает, что в силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. На основании пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области утверждены Постановлением № 1108.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3). Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ (в действующей в настоящее время редакции от 21 июля 2014 года) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Исходя из содержания частей 1-3, 9 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости является обязательным. Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Воронежской области уведомлением № от 8 декабря 2014 года было отказано в принятии к рассмотрению заявления о пересмотре кадастровой стоимости (л.д. 16, 170).

При этом суд учитывает, что в силу положений части 28 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при разрешении требований заявителя. Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Таким образом, требование подлежит рассмотрению по общим правилам производства по делам, вытекающим из публичных правоотношений в соответствии с абзацем 7 статьи 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации применительно к условиям и основаниям, изложенным в положениях Федерального закона № 135-ФЗ, в частности в статье 24.18, включая правила о распределении бремени доказывания, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка. Анализ положений главы III.I Федерального закона № 135-ФЗ, пунктов 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 316 от 8 апреля 2000 года, пунктом 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255, в их системной связи, позволяет сделать вывод, что действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Как следует из материалов гражданского дела, на основании договора № купли-продажи от 28 июня 2012 года и свидетельства о государственной регистрации права от 24 декабря 2013 года на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной базы. Сведения о земельном участке внесены в государственный кадастр недвижимости 8 октября 2013 года (л.д. 9, 59-78, 171-172). При изложенных обстоятельствах, учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка используется для целей налогообложения (налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемого объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом), суд усматривает наличие у ООО «Точка опоры» заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки принадлежащего ему на праве собственности земельного участка, поскольку они затрагивают его права и обязанности, как юридического лица, уплачивающего земельный налог, отнесенный налоговым законодательством к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территории муниципального образования (пункты 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 387, пункт 1 статьи 388, пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае осуществления государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем изменение их кадастровой стоимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. Постановлением № 1108 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области, включая Кантемировский муниципальный район Воронежской области, по состоянию на 1 января 2009 года.

В настоящее время определение кадастровой стоимости вновь образуемых участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 года № 222 (далее – Методические указания).

Согласно пункта 2.1.3 Методических указаний в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. Из материалов дела следует, что утвержденный Постановлением № 1108 средний взвешенный по площади УПКСЗ для <данные изъяты> группы видов разрешенного использования – для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок по кадастровому кварталу № - был использован для исчисления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № при постановке его на кадастровый учет 8 октября 2013 года, как вновь образованного. Размер кадастровой стоимости утвержден актом от той же даты и составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 94, 167, 174-175).

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату (часть 4 стать 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ). Таким образом, поскольку кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № была установлена при постановке на учет вновь образованного земельного участка 8 октября 2013 года, постольку датой, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость названного земельного участка, следует считать именно эту дату. В ходе рассмотрения настоящего дела по ходатайству заявителя была проведена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость – 8 октября 2013 года. Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский РЦСЭ Минюста России от 10 марта 2015 года № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № на заданную дату составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 194-211). Оценивая экспертное заключение, применительно к положениям статей 60, 67 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит его соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ и требованиям федеральных стандартов оценки действующего законодательства, а также надлежащим доказательством, подтверждающим размер действительной рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Доказательств, свидетельствующих о том, что заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не представлено. Участвующие в деле лица заключение эксперта не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной, либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о наличии иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, участниками процесса в материалы дела не представлено, об их наличии суду не заявлялось. Таким образом, суд считает установленной действительную рыночную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей на 8 октября 2013 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость). Согласно части 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению суда новые сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7, части 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» настоящее решение суда со дня вступления в законную силу является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, находящегося в собственности , равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 8 октября 2013 года, поданное в суд 26 декабря 2014 года, подлежит удовлетворению.